実はおトク？【再建築不可物件】を建築可能にする方法、リノベーション/不動産投資の考え方・注意点

地方に移住して田舎暮らしをする人が住む家の殆どは、庭付き一戸建てです。

購入にせよ賃貸にせよ、格安だし、広いし、別途駐車場を借りることもないし、管理費共益費もかからないし、畑もやれるし、庭でBBQもやれるし、田舎の一戸建ては魅力だけらです。

ただし、格安であればあるほど、改修・改装（リフォーム〜リノベーション）する範囲が広くなります。

物件の程度にもよりますが、快適で小綺麗に（おしゃれに）しようとすればするほど、結構な費用がかかるので、いっそのこと建物を取り壊して新築したほうが早いし安上がりになる物件も少なく有りません。

その際に注意しておきたいのが「再建築不可物件」です。

後悔しない為の再建築不可物件の基礎知識

再建築不可物件とは、文字通り、建物を一度壊してしまうと、建て替えができなくなる物件です。建築確認が必要となる新築や増築については行政の建築許可がおりません。
> 国土交通省：建築基準法制度概要集（8P参照）

土地（敷地・立地）が問題なのです。

建築基準法で、道路として認められていない道にしか接していない場合は再建築不可。接道（道路と敷地が接している部分）の幅が2メートル未満であると再建築不可です。

建築基準法上の道路は、以下の道路などが該当すると、建築基準法第42条に規定されています。

１．道路法による道路
一般国道、都道府県道及び市町村道などのいわゆる公道で、幅員4ｍ以上のもの
２．都市計画法などによる道路
　　都市計画法の開発許可あるいは、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律その他による許認可等を受けて築造された道路で、幅員4ｍ以上のもの
３．接道義務の規定ができた時に存在していた道路
　　公道であるか私道であるかに関わらず一般に通行されている幅員4ｍ以上のもの
４．位置指定道路
　　土地を建築物の敷地として利用するために築造する幅員4ｍ以上の道で、これを築造しようとする者が、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
5． ２項道路（みなし道路）
　接道義務の規定ができた時に、既に建築物が建ち並んでいる幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定した道。
６．その他
　　その他にも、周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる場合などは、幅員が４ｍ未満でも道路とみなされる場合があります。

建築基準法第42条

理屈は、ちゃんとした道路に接していなければ、消防車や救急車などの緊急車両が近づけず、住民の安全な生活を確保することが出来ないため、とされています。

建築基準法により、不動産広告および重要事項説明書には必ず「再建築不可」である旨の記載や説明がなされることが定められています。

再建築不可物件は現状のまま住むなら問題なし

安全上の理由から再建築不可、なのですが、そのまま住むこと、リフォーム〜リノベーションして住むことは、問題ありません。

一般的に接道義務を満たしていない敷地（再建築不可物件）はなかなか売れないので、相場に比べて価格がかなり安く設定されています。

ですから、再建築、つまり建物全部壊して新築せず、リノベーションして住む場合は、かなりお得な物件ですので逆にオススメです。

今まで長い間普通に生活してきた場所なのです。安全上の問題は解決されていませんが、ある程度は自らの心がけで防げますし、日頃から緊急時の避難経路などを確認しておけば問題ないと思いますが、判断は人それぞれでしょう。

再建築不可物件は、不動産広告などにそのことが明記されています。
契約前の、重要事項説明でも説明されるはずです。
無論、個人間売買の際には必ず事前に確認しましょう。

不動産投資として注目〜再建築不可物件を建築可能にする方法

再建築不可物件は相場よりもかなり格安で買えるので、投資用に再建築不可物件を狙って購入する人もいます。

古民家を格安で購入しリフォーム〜リノベーションして販売または賃貸するという、「空き家投資」「築古投資」「ボロ家投資」という不動産ビジネスです。

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また、再建築不可物件を再建築を可能にする方法もあります。

もっとも簡易な方法は「法43条許可申請」です。

建築基準法第43条には、再建築不可物件の例外的措置として、「ただし書き」の条文があります。

それによると、敷地の周囲に広い空地があるなどの安全上の問題がクリアされれば、接道義務を満たしていなくても建築が可能だとされています。「法43条許可申請」はその例外的措置のための申請です。
> 国土交通省　建築基準法制度概要集（50P参照）

「ただし書き」が適用されそうな土地であれば、まず「法43条許可申請」を提出し、並行して売買契約と建築確認申請の手続きをしましょう。

その基準は不明解で、自治体や担当者によって異なるようです。
申請が下りないことを念頭に、売買契約が白紙撤回できるよう「特約」をつけておきましょう。

その他、セットバックして建築する、隣地から購入、または借地することなど、接道義務を満たすことで再建築可能な物件とすることができます。

無論、物件によっては物理的にどうしても無理な場所もありますので、その場合は諦めて現状をリフォーム〜リノベーションしましょう。

基本的に再建築不可物件の土地と建物は、担保評価が低く住宅ローンの融資割合が低かったり融資が受けられなかったりする場合もあります。
住宅ローン利用が前提で売買契約するのであれば、ローンが受けられない場合も白紙撤回できるよう「特約」をつけて契約してください。

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格安で手に入れた再建築不可物件をリフォーム〜リノベーションする、または、再建築可能にする申請をし、無事新築することになったら、物件取得が格安だった分、それら工事費用には十分な費用がかけられます。

それこそが田舎暮らしの物件の賢い買い方/借り方だと思います。

ただし、折角の格安物件も、リフォーム〜リノベーション工事や新築工事で損をしては全く意味がありません。特に投資用であれば出来るだけ格安で無駄なく仕上げるべきでしょう。

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