古民家や実家の空き家を民泊対応にする許可申請の考え方・手順、住宅宿泊事業の始め方

国内旅行者の増加と、訪日外国人観光客/インバウンドの激増で、民泊は注目を集めています。

民泊であれば、参入障壁も低く、空いている部屋を貸し出すことで収入も得られることもあり、ますます広がっていくことは間違いありません。

訪日外国人旅行者も、「モノ消費」から「コト消費」へシフトしています。古民家のような、日本家屋への宿泊体験は、今後ますます人気が高まるはずです。

また、円安の影響もあり、アジア圏やイスラム圏からの観光客も増えています。

家族で来日することも多いのが特徴です。３世代や複数人の子供たちも同行するため、１グルーブ（１家族）の人数が多い傾向があります。ホテルよりも民泊の方が安く、食事などの自由度が高いことから、都市部でも民泊が人気です。

世界的な大きな変化でもなければ、しばらくはこの状況も続きそうです。

古民家や空き家、自宅で民泊を始めるのは、難しいことではありません。民泊の種類や条件、必要な整備などを簡単にまとめておきます。

民泊の「1棟貸し」と「部屋貸し」

現在、日本で登録されている民泊の多くは都市部に立地しています。そのため、マンションの１室や、戸建て住居の１室を貸す「部屋貸し」も人気です。宿泊客は、その宿/部屋に泊まることを目的とするよりも、観光するための拠点として宿泊することが多いです。

一方、地方/郊外や田舎では「1棟貸し」が基本と考えるといいでしょう。

気の利いたホテルなどの宿泊施設が近くにない、日本の原風景的田舎、建物そのものが魅力の古民家など、日本人観光客にとっても、訪日外国人観光客にとっても、その宿に泊まること自体が目的となります。

この目的を読み間違えると、宿泊客にとっても、家主（貸主/事業者側）にとっても、不幸とまでは言いませんが、不満に繋がります。

貸主側としては、宿泊客の目的をよく考え、それに見合った設備を整えておく必要があるのです。

民泊には3種類もある！？

ざっくり「民泊」と一括りにされますが、民泊には3種類あります。それぞれ、許認可申請や条件、制限等異なります。

	新法民泊	簡易宿所	特区民泊
法律	住宅宿泊事業法	旅館業法	国家戦略特区法
所管省庁	国土交通省 厚生労働省 観光庁	厚生労働省	内閣府 （厚生労働省）
許認可等	届出	許可	認定
住宅専用地域での営業	可能 条例により制限されている場合あり	不可	可能
営業日数の制限	年間提供日数 180日以内 ※条例で実施期間の制限が可能	制限なし	2泊3日以上の滞在が条件
宿泊者名簿 作成・保存義務	あり	あり	あり
玄関帳場 設置義務	なし	なし	なし
最低床面積	最低床面積あり （3.3 ㎡/人）	最低床面積あり	原則 25 ㎡以上/室
衛生措置	換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置	換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供
非常用照明等の安全確保の措置義務	あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要	あり	あり 6 泊 7 日以上の滞在期間の施設の場合は不要
消防用設備等の設置	あり 家主同居で宿泊室の面積が小 さい場合は不要	あり	あり
近隣住民とのトラブル防止措置	必要 宿泊者への説明義務、苦情対応の義務	不要	必要
不在時の管理業者への委託業務	規定あり	規定なし	規定なし
立地規制	なし 住宅扱い	あり	区域計画に定める

わかりにくいのですが、簡単にまとめると↓

・年間180日以内の貸出であれば、届出すれば自宅を民泊施設にできる
・宿泊者名簿は作成、保存
・定期的な清掃、非常用照明、消防用設備の設置は義務
・不在にするなら、管理業者への委託義務あり

特区民泊が可能な区域は、東京都大田区、大阪府、大阪市、福岡県北九州市、新潟県新潟市、千葉県千葉市に限られています。

【新法民泊】届出で始める古民家民泊〜住宅宿泊事業

上述の通り、新法民泊では、届出をし、必要な設備を整えれば、住宅宿泊事業を始めることができます。スタートのハードルは、ちょっと面倒なくらいで高くはありません。

住宅をそのまま宿泊施設として使用する場合でも、建築基準法上の用途変更は不要。「一戸建て住宅（または共同住宅）」として営業が可能です。

ただし、新法民泊で提供できるのは、あくまで日常生活で使用している「住宅」です。細かく見れば、必ずしも「今」居住している必要はなく、自分の別荘/セカンドハウスのようにすぐに生活できる物件、居住者を募集中の空き物件、実家のようにかつて生活していた人がいる、などの条件もあります。

要は、「事業用の不動産」では認められませんので、本格的ビジネスとしての運用は難しく、副業向きです。

別荘地やマンションでは、管理規約により民泊が規制/禁止されていることもあります。その場合には、民泊運営できませんので、ご注意ください。

家主不在・空き家でも民泊運営ができる

「住宅宿泊事業者」とは、「旅館業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる、住宅宿泊事業を営む者」と定義されています。

都道府県知事への届出が必要、年間提供日数は180日以内制限がありますが、必ずしも在宅していなければならないわけではありません。

家主居住型

ホームステイのように、自宅の空いた部屋を利用し、民泊を運営。宿泊客の滞在中は、届出住宅に在宅していることが前提です。

家主不在型

遠隔地にある実家、セカンドハウス、別荘、賃貸住宅の空き部屋など、自宅以外の場所で民泊を運営。この場合には、住宅宿泊管理業者への委託が必要です。

管理業者への委託が必要ですので、コストはかかかりますが、セキュリティやプライバシーの確保を考慮すると、家主不在型の方が安全です。

【住宅宿泊管理業者とは？】
住宅宿泊事業者（家主）から委託を受け、報酬を得て、住宅宿泊管理業を営む者。国土交通大臣への登録が必要。

住宅宿泊事業 開業までの流れ

開業のざっくりとした流れです。

ガチな民泊経営なら簡易宿所に

古民家再生などで、建物だけでなく周辺環境もよく年間フルで稼働させたい、１棟貸しではなくゲストハウスのように複数の部屋を貸出したい場合には、「簡易宿所（しゅくしょ）」として営業許可を取る必要があります。

簡易宿所は、旅館業法に基づきます。申請や相談の窓口は、物件の所在地を管轄する保健所（支所）です。

地域や担当者によって見解は微妙に異なりますので、必ず、事前に保健所（支所）に相談してください。

旅館業法の許可までの流れ

詳しくは、厚生労働省の「簡易宿所営業の許可取得の手引き」でご確認ください。
  https://www.mhlw.go.jp/content/11130500/000307696.pdf

個人で簡易宿所を運営するのは現実的か？

簡易宿所営業の許可取得は、新法民泊よりも難易度が高いです。

なにより、立地条件がありますので、まずは申請可能かどうかの確認が必要です。

施設の構造設備基準も細かく設定されていますし、建築基準法や消防法の遵守も必要です。

ゲストハウスのように、複数の部屋を貸し出す場合でも、個人や家族で運営/経営することも可能です。

自分で管理するのであれば、日常的に作業が必要ですし、人を雇う、外注するのであれば、それなりに費用もかかります。副業レベルの話ではなく、ビジネスとしてきちんと取り組む必要があります。

古民家等での1棟貸しであれば、施設や周辺環境で年間通して安定した集客が可能でなければ、年間提供日数を180日以内とし、新法民泊の範囲内で運営する方が無難そうです。

なお、地域によっては民泊特区、または民泊等小規模宿泊施設の普及拡大のための、開業に必要な改修費用等を補助する制度がある自治体もあります。そちらは物件を管轄する自治体（市町村）役場にてご確認ください。